有“中国楼市风向标”之城的深圳，再放大招。

(相关资料图)

深圳市住建局在官网发布了“关于印发《深圳市保障性租赁住房筹集管理工作指引（试行）》的通知”。

文件规定，6类存量住房可以筹集作为保障性租赁住房：

1、住宅；

2、商务公寓；

3、产业园区配套宿舍；

4、商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋；

5、城中村房屋；

6、其他社会存量房屋。

住房主管部门、保障性住房专营机构及其他市场主体可以通过租赁、合作经营社会存量房屋或者 购买市场商品房 等形式收储房源。

社会存量房屋筹集作为保障性租赁住房主要包括以下方式：

1、将产权明晰的非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。

2、将已经规模化租赁改造的城中村房屋或者将城中村房屋通过规模化品质化改造提升作为保障性租赁住房。

3、将 住宅 、商务公寓、产业园区配套宿舍以及其他产权明晰的居住存量房屋纳入保障性租赁住房管理。

值得注意的是， 筹集方式包括了政府（含保障性住房专营机构）购买 。商品住宅、商务公寓、产业园区配套宿舍、商办公寓，甚至写字楼、商铺等，都包含在内。

其他市场主体也可以通过租赁、合作等方式收储房源。 这包含开发商跟其他企业合作，把尚未卖出的房子作为租赁住房。

文件还要求：保障性租赁住房的筹集工作遵循按需定筹、属地负责原则，紧密围绕“20+20”产业集聚区（下图）、轨道交通站点、20 大重点片区和市、区中心片区，多渠道筹集保障性租赁住房。

所谓20大重点片区，包括：深圳湾超级总部基地、香蜜湖新金融中心、北站国际商务区、笋岗-清水河片区、光明科学城中心区、空港新城、盐田临港产业带、坪山燕子湖、坝光国际生物谷等。

也就是说，要在有产业支撑、有租赁需求、有交通保障的地方重点推进“保障性租赁住房的筹集工作”，确保房子有较高的出租率。

所有这些，都有利于深圳楼市去库存，减少空置。

深圳是中国乃至全球非户籍常住人口最多的城市，虽然2022年略有减少，但仍然接近1200万外来人口。至于深圳总的常住人口，超过了1750万，实际管理人口2000万左右。

深圳是全球自有住房率最低的大城市，在深圳拥有自己购买住房的人口，不到总人口的25%。

大量的“深漂”，都是租房居住。

深圳的住房状况非常特殊：深圳的住房套数远超北京或者上海。北京、上海的住房套数，在800万到850万套左右，深圳则有接近1200万套 ，只是深圳每套平均住房面积较小，而且多为小产权房、城中村住房和工业区宿舍。

深圳的红本住宅，大约是北京或者上海的四分之一。

所以，深圳不缺房子，缺红本。

从住房品质上看，深圳虽然已经进化为一线城市，但居住形态仍然维持在“超级工业区”的状态，跟东莞没有什么区别。

进一步概括就是： 深圳不缺房子，但缺少有品质的住房，尤其缺少有品质的红本住房—— 缺少住起来舒服、有尊严、有隐私，而且可以抗通胀的房子。

深圳不可能把900万套没有红本的房子都推倒，只能一步步改造。而这900万套房没有红本的房子，反而是深圳竞争力的重要来源，是深圳能承载2000万人口根本。

近年来，深圳“红本住房”的价格飙升，对产业有挤出效应。所以深圳大力发展保障性住房，增加“有品质的保障房”。

根据《深圳市住房发展2023年度实施计划》，今年深圳准备筹集保障性住房建筑面积约407.5万平方米、约11.2万套（间），计划新开工建设保障性住房面积约475万平方米、约7.3万套；2023年计划供应分配保障性住房8万套（间）、建筑面积约419.04万平方米。

由于土地稀缺，深圳很难建设出这么多保障房。所以，必须多渠道筹集。 其中包括新建，还包括政府购买现成的住房，或者整合城中村住房等。

最近2年来，深圳楼市显著降温，成交量萎缩。在这种情况下，深圳住房的“消化周期”显著拉长。

2022年12月的时候，深圳新建住宅消化周期是17.7个月，2023年末拉长到了22.3个月，已经满足住建部“减少供地”的要求（消化周期大于18个月），去库存成为当务之急。

相比于深圳的住宅，深圳的商务公寓、商办公寓、产业公寓和写字楼的消化周期恐怕会更长，去库存的压力更大。

比如中指研究院的数据显示，截至2023年一季度末，深圳甲级写字楼空置率为23.7%，显著高于北京的14.5%、上海的13.5%和广州的11.4%。

如果政府能购买一批库存商品住宅、商务公寓、商办公寓、产业公寓等作为保障房，对楼市当然是大利好。

跟其他城市相比，深圳对土地财政依赖度比较低，政府负债率是最低的，地方财力也比较充沛，有能力以政府购买的方式帮助楼市去库存。

政府购买库存房屋做保障性住房，有点类似大企业回购注销股本，有利于稳定楼市，有利于地方经济的良性循环。

另一方面， 此举将增加全市“可租房屋”的数量，压低租金水平。这有利于增加城市的竞争力，但对于各类房东们是一个利空。

不过，深圳租赁市场自有其鄙视链。

在鄙视链最底端的，是工业区宿舍、违法建筑、城中村住房。这些房子一般都比较老化了，要么采光不足，密度太大，要么缺少独立的卫生间、厨房、阳台，在租赁市场的竞争力不断下降。

当城中村的租赁价格被压低的时候，未来改造的难度也会降低。

整体来看，深圳租赁市场非常庞大，从低端供应、中端供应到高端供应，量大、形态丰富，丰俭由人。深圳的实际居住成本，显著低于北京和上海。

今年以来，虽然深圳在放松楼市调控上一直比较矜持，但也出台了一系列利好，比如：积分入户偏重于购房者，深汕合作区取消限购，公积金贷款上限提升了最多40%（面向多子女家庭、购买绿色建筑者）。此外，二手房成交参考价也有所松动。

本文讨论的“深圳市保障性租赁住房筹集管理工作指引”，也是一个重要的利好。

但是，这些利好可能尚不足扭转深圳楼市偏冷的状态。在支持刚需、改善型需求方面，深圳还有很多政策空间，期待年内能有所动作。

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